法庭应诉

1、协议效力问题

   前期物业合同不符合强制性法律程序，

不能作为追讨物业费的依据。

物业公司要公示与建设单位签定的前期物业合同。

  法律依据物业管理条例21、24条。

2、主体适格问题

  物业公司要公示物业公开招投标合规，

要有在住建局备案的前期物业合同。

身份适格才需要交纳物业费。

  法律依据前期物业管理招投标条例第3条。

  物业管理24条2款。

3、服务到位问题

  要提供服务等级收费标准。

保安、保洁、电梯维修不到位。

不能正常进入和使用一楼架空层。

限制进入绿化带花园。

达不到服务要求，无需全额交纳物业费。

要求物业公司举证，提供了什么服务？

要求提供保安、保洁、绿化、维修、

工资流水、打卡记录、

保安要有公安备案的上岗证。

4、滞纳金是无效条款。

  行政机关才有权收，物业公司无权收。

5、反诉请求

  物业公司前期物业服务无效。

前期物业合同应该建设单位或全体业主代表签定。

选聘物业公司要有公开招投程序，

  法律依据物业管理条例24条。

应对物业公司的起诉

 1、管辖权异议，驳回后上诉要两个月。

 2、消防控制室问题

取证两个月，书面投诉行政机关回复

可作为物业违约证据。

 3、答辩期内提起反诉

争取减免物业费。避免小额诉讼程序。

 4、司法程序

民事诉讼法第67条指出，

法院应该调查收集，法院应该走程序，

全面客观审查核实证据。

民事诉讼法第102条指出，

与基本事实有关的应该采纳。

根据民事诉讼法第211条，要求法院再审。

主要证据法院未调查收集。

 5、一审二审要一年

一年不交物业费。

 6、物业变更诉讼请求

要求取证时间30天。

 7、官司输了，只交减免后的物业费。

卓越浅水湾公寓

物业公司招投标要合法，

必须有住建部备案。

物业服务合同必须有收费服务标准。

1、不动产权证上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地共用小区花园

必须对业主开放。

购房合同上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地

住宅、公寓分隔使用各自小区花园

2、物业费

每平方4.5元，合同暂定一年，不能续签。

2023-12 已经到期。

只能接受每平方2元以下。

3、业委会

住宅小区、公寓小区

成立一个业委会，

就应该共同使用

公共用地绿化带。

否则就成立两个业委会。

4、建筑用地

住宅小区、公寓小区各有公共用地绿化带。

如果不能共享，

就应该按建筑用地围栏隔开。

5、公摊面积

购房已经交了公摊面积购房款，

应该让业主方便使用一楼公摊面积架空层。

6、公寓房门卫大堂拆墙开门

进入一楼架空层、公寓房部分花园。

物业认同架空层属公摊面积，

业主有权合法拆墙开门进入。

消防通道门要求必须通畅。

7、公摊面积估算

40平方就有14平方公摊面积，60方的更多。

每层22户，33层 共600多户。

600*14公摊面积就是8400平方。

一座和二座共1万多平方。

退回公摊面积购房款。

回复律师函

回复物业催收物业费律师函

1、用合同和法律反制物业公司。

2、收物业费依据

 物业公司要公示与建设单位签定的前期物业合同。

  物业公司要公示物业公开招投标合规，

要有在住建局备案的前期物业合同。

3、物业公司必须落实

  招投标承诺和约定对小区进行服务。

要求有街道办、居委会见证。

4、合同义务和承诺

  没有履行合同义务，没有兑现招投标承诺。

要求物业公司整改和减免物业费。

服务打折，收费必须打折。

生活小区公共资产

1、绿化与景观设施

  绿化带改成车位属合同违约。

2、公共设施设备、门禁维修费用要公示账目。

3、地下空间与车库、人防车位违规售卖，

业主要维权。

4、公共收益项目

电梯广告、车位租金、物业私吞必须起诉。