A 法制报

最高法院机关报人民法院

2026-02-26

物业服务中司法难点

物业管理条例 24条2款

必须招投标选物业

民法典159条规定

小区总面积少于5万平米，

住建部批准才能协议签订前期物业合同。

民法典 94条2款规定

物业公司将全部物业服务

转委第三方合同无效。

建筑商和物业服务公司属同一公司不合法。

山东高院判决

案号 2020 鲁民申 5097号

1、物业管理条例 24条2款

效力性强制性规定，

建设单位选前期物业必须走招投标程序。

2、民法典 159条规定

小区总面积少于5万平米，

住建部批准才能协议签订前期物业合同。

3、前期物业合同违法原因

无招投标、无主管部门批准、

直接与物业公司签订前期物业合同。

选物业公司是建筑单位，

没有通过交费的业主同意。

违反强制性规定的合同无效。

珠海中院终审判决

2026年5月19日

单个业主签订的前期物业服务协议无效，

核心原因是签约主体不合格。

民法典939条规定，

只有建设单位或业委会签订的物业合同对全体业主有效。

业主有权拒付基于此类无效协议的物业费，已多交的可依法追回。

（2024）苏01民终8599号案例揭示

双合同"陷阱。二审胜诉关键：

1、单个业主有权起诉(《民法典》939条)。

2、物业擅自变更招投标合同实质条款违法

根据《招投标法》46条。

3、业主不知情签字不构成真实意途表示。

买房时记得申请查看备案合同，比手中协议更重要。

B 法庭应诉申辩

卓越浅水湾在佛山市禅城区石湾街道，

管辖权在佛山，

应该在禅城区开庭审理物业费纠纷案。

尊敬的法官、书记员：

应诉请求

1、物业公司必须公示合法招投文件、

物业公司与建筑商的移交合同。

物业服务公司未提供任何证据证明

物业服务公司是合法进入生活小区的。

按合同约定，全面适当履行了服务义务。

2、答辩业主对物业服务公司主张的物业服务合同关系的

真实性、合法性、有效性均不予以认可。

物业服务公司作为原告应承担举证不能的法律后果，

3、请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。

事实和理由

1、协议效力问题

   与业主个人签定的前期物业服务合同协议不符合强制性法律程序，

不能作为追讨物业费的依据。

物业公司要公示与建设单位签定的前期物业服务合同，应该在住建局信息公示中。

  法律依据物业管理条例21、24条。

2、主体适格问题

  物业公司要公示物业公开招投标合规，

要有在住建局备案的前期物业合同。

身份适格才需要交纳物业费。

  法律依据前期物业管理

招投标条例第3条。

  物业管理24条2款。

3、物业公司必须提供与2/3业主签订的有效合同。

物业公司不能单方规定物业费。

物业费 4.5元/平方米

物业公司根据什么标准收取物业费 4.5元/平方米？

要求提供按标准服务内容。

服务到位问题

  物业服务公司要提供服务等级收费标准。

保安、保洁、电梯维修不到位。

不能正常进入和使用一楼架空层。

限制进入绿化带花园。

达不到服务要求，无需全额交纳物业费。

3.1、滞纳金是无效条款。

  行政机关才有权收，物业公司无权收。

4、物业公司资质

要求物业服务公司举证，提供了什么服务？

要求提供经理、消防员、保安、保洁、绿化、维修、

工资流水、打卡记录、

经理要有经理证。

电工要有特殊工种工作证。

消防员要有消防备案的上岗证。

保安要有公安备案的上岗证。

要按合同约定人数的考勤登记表。

5、物业公司侵占业主的权益问题

5.1、公滩使用问题

公摊面积估算

40平方就有14平方公摊面积，60方的更多。

每层22户，33层 共600多户。

600*14公摊面积就是8400平方。

一座和二座共1万多平方。

要求公示公摊面积使用情况。

不动产权证上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地共用小区花园

必须对业主开放。

购房合同上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地

住宅、公寓分隔使用各自小区花园

绿化与景观设施

绿化带改成车位属合同违约。

地面停车位应该属于业主权益。

5.2、公示近3年维修基金使用情况，

公示公共设施设备、门禁维修费用账目。

5.3、物业公司必须提供产权证

地下车库归属问题

一楼架空层属业主开放供业主使用，

人防车位违规售卖。

民事诉讼法第54条规定

被告有权提出反诉

公开公共收益、

公开地下车库停车位产权、

已经投诉到消防局

一楼架空层不能正常通行使用。

公示物业安全生产预案。

5.4、公示近3年公共收益、

维修基金和使用情况

电梯广告、车位租金、物业私吞必须反诉。

6、空置房减免物业费

  空置房三个月以上，

  减免物业费，或打折20%交费。

起止日期

空置房3个月以上，未出租未住人，

用水不足1吨、用电不足5度。

只交20%物业费。

根据民法典第494条

物业服务收费管理办法第15条

通过佛山住建部查询

物业管理条例第37条。

7、反诉请求

  与业主个人签定的

前期物业服务协议无效。

前期物业服务合同

应该建设单位或全体业主代表签定。

选聘物业公司要有公开招投程序，

  法律依据物业管理条例24条。

8、不接受小金额案件审理，

要求判决不服上诉。

C 法庭应诉术语

让法官重视

1、民诉法第67条

  当事人取证困难法院必须出手相助。

2、民法典第211条

  法院不帮取证，有新证据可申请再审。

3、民诉法第155条

  要求说清证据采纳的理由，

  不解释是程序违法。

回答法官补充提示

1、民诉法第67条

  我要求陈淑军等3人退回的金额，

  加上8年同期利息，

  3次到牡丹江的维权差费共3万元。

2、法官认为证据不足

  要求申请司法鉴定证据。

3、我提出的想法，书记员要记录好。

冷静强势不被欺负

1、反问质疑法

对方读起诉状时，直接问

这是事实吗？有什么证据？

证明物业服务公司是合法，

能收取物业管理费。

证明我接受了什么服务

有什么法律依据要收取滞纳金？

2、冷静反驳法

你主张我不认可，有什么法律依据？

物业服务公司是合法招标的吗？

收费标准4.5元/平方，有什么依据？

3、持续追问法

你能说得再清楚点吗？

4、证据质疑法

我对这份证据的

三性真实性、合法性、关联性不认可。

4.1、无法核对原件与本案是否有关

你说的是事实吗？

原告举证不能，应驳回起诉请求。

4.2、存疑证据来源和取得方式不合规，

申请排除非法证据。

4.3、不能单独作为定案依据

4.4、对方的主张我不认可，

请讲明有关法律依据。

5、防守转为进攻法

主动出击指出对方

未履行的义务和造成的损失。

保留追诉权。

不能进入开发商移交的

一楼架空层、公寓花园。

6、要求法庭记录在案。

打官司金句

1、应对胡搅蛮缠

该证据与本案没有任何关联性，

不能作为认定事实的基础依据。

2、假合同

此签名并非本人，申请笔迹鉴定。

3、复印件

对方未提供原件无法核实真实性，

该证据不应釆纳。

4、情绪勒索

对方虚假陈述与事实不符。

5、亲团作证

他们与对方存在利害关系，

证言缺乏客观性不足为证。

6、书面证词

证人无正当理由不到庭作证，

根据相关规定其证言

不能作为认定事实的基础。

7、法官提出调解

  点头会吃亏，翻脸容易输。

7.1、法官：你好，

我尊重你的专业，但我自己不太懂法，

能不能请您帮我根据现有的证据分析一下，

如果直接判，大概率会是什么结果？

我的调解底线是明确的，

如果物业服务公司不是合法招投标，

就不交物业费。

如果物业服务公司合法招投标，

就交物业费2元/平方米，

空置房不交费。

超过这个数，我只能等判决。

如果对方同意接近我的底线，

我愿意在法官的主持下调解。

7.2、我请求法庭公正处理，是否调解，我尊重法庭安排，

但前提必须保障我的合法权益，

若调解方案明显不合理，损害我的合法权益，我坚决不接受。

8、庭审结束前补充

8.1、概括核心争议点；

8.2、指出对方证据致命硬伤；

8.3、明确法律依据。

咬死三点不放争取胜诉

1、紧盯“原告举证责任”，找出证据漏洞。

“法官，麻烦让原告拿出有效证据。”

“对方提供的证据，真实性可疑，不认可。

请法庭审查来证据源和形成过程。”

“原告的证据相互矛盾，不能采信。”

2、“核心程序与时效问题”

程序就像是法律的“安全绳”

审查关键程序：告错人法院没有管辖权。

3、亮出“我方核心证据与法律依据”，防守反击两手抓。

  提交书面《答辩状》：在法庭规定的期限内，针对起诉状里的每一条核心指控，进行事实和法律上的反驳。

  最后陈述锁定胜局：“尊敬的法官，综上所述，原告的诉求既没有事实依据，也没有法律依据，而且关键证据还不足。我们提交的证据已经充分证明了（简单说一下你的核心理由）。恳请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。”

开庭签字要认真

1、庭审笔录，错字改了才能签字。

2、质证笔录，注明不认可的的证据。

3、调解笔录认真看清条款才能签字。

4、送达回证只签“收到”，可以不认可判决。

5、尽量不签自认类文书。

庭审收尾

开庭结束时法官问：

“还有什么需要补充的吗？”

法官给的最后一次机会。

🎯 “审判长，我最后强调一点：结合我方今天提交的全部证据，足以证明我方主张的事实，恳请法庭依法支持我方的全部诉请，作出公正判决。”

1、把你整场庭审的观点和证据，串成了一条清晰的线；

2️⃣、明确告诉法官你的诉求是什么，让法官写判决的时候，想忽略你都很难。

3、原告提供的证据

无法达到证明的目的。

其诉求缺乏事实与法律依据，

请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

法庭质证要敢于对质

1、空口无凭坚决不认。

对方所述并无证据支撑，我不予认可。

2、临时突袭的证据，坚决不接。

该证据庭前未曾出示，程序上不合规，我申请庭后提交书面质证意见。

法庭上四句话要记住

法庭上关键的环节就是质证和辩论，

1️⃣、对方没有证据原件时直接说：

对证据真实性不予认可，无原件无法核实。

2️⃣、证据内容和案子无关时直接说：

对证据关联性不予认可，与本案无关。

3、口头证据是偷拍偷录、来路不正时直接说：

对证据合法性不予认可，取得方式不合法。

4️⃣、对方所有证据摆完后的收尾句

以上证据均无法证明对方的证明目的。

法官听到条理清晰的反驳，会认真审查对方的证据。

法庭上提出要求

1、要求庭审全程录像，监督法官。

不让发言，不调查。申请中止庭审换法官。

判决不服要求上诉。

2、申请法官、书记员回避。

3、只认可原件，不认复印件、口头说词。

4、拒绝简易程序，要求用普通程序。

5、判决不服依法上诉重审。

必要时向纪检、监察举报违规办案。

法官要求自证证据真实性

1、确认已提交证据原件并完成举证义务。

2、指出对方应说明理由或申请鉴定而非空口否认。

3、要求书记员记录对方未举证及法庭要求情况。

4、强调证据与其他材料形成完整证据链。

应对物业公司的起诉

 1、管辖权异议，驳回后上诉要两个月。

 2、消防控制室问题

取证两个月，书面投诉行政机关回复

可作为物业违约证据。

 3、答辩期内提起反诉

争取减免物业费。

简单诉讼程序、普通诉讼程序。

避免小额诉讼程序一次终审。

一审不服要求上诉。

 4、司法程序

民事诉讼法第67条指出，

法院应该调查收集，法院应该走程序，

全面客观审查核实证据。

民事诉讼法第102条指出，

与基本事实有关的应该采纳。

根据民事诉讼法第211条，要求法院再审。

主要证据法院未调查收集。

 5、一审二审要一年

一年不交物业费。

 6、物业变更诉讼请求

要求取证时间30天。

 7、官司输了，只交减免后的物业费。

反诉物业公司

民事诉讼法第54条规定

被告有权提出反诉

1、公开公共收益。

2、公开地下车库停车位产权。

3、已经投诉到消防局

  一楼架空层不能正常通行使用。

4、公示物业安全生产预案。

5、若物业收取物业费不开发票偷税，

可向税务部门举报。

6、向物业申请空置房减免物业费

起止日期

空置房3个月以上，未出租未住人，

用水不足1吨、用电不足5度。

  只交20%物业费。

根据民法典第494条

物业服务收费管理办法第15条

  通过佛山住建部查询

物业管理条例第37条。

卓越浅水湾公寓

尊敬的法官、书记员：

1、物业公司必须公示合法招投文件、

物业公司与建筑商的移交合同。

物业服务公司未提供任何证据证明

其按照物业服务合同约定

全面适当履行了服务义务;

2、答辩业主对物业服务公司主张的物业服务合同关系的

真实性、合法性、有效性均不予以认可;

物业服务公司作为原告应承担举证不能的法律后果。

3、请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。

问题分析

要求公示物业公司招投标要合法，

必须有住建部备案。

物业服务合同必须有收费服务标准。

1、不动产权证上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地共用小区花园

必须对业主开放。

购房合同上宗地图是

浅水湾宗地图-建筑用地

住宅、公寓分隔使用各自小区花园

2、物业费

物业协议无效，

每平方4.5元，2023-12 已经到期。

只能接受每平方2元以下。

3、业委会

住宅小区、公寓小区

成立一个业委会，

就应该共同使用

公共用地绿化带。

否则就成立两个业委会。

4、建筑用地

住宅小区、公寓小区各有公共用地绿化带。

如果不能共享，

就应该按建筑用地围栏隔开。

5、公摊面积

购房已经交了公摊面积购房款，

应该让业主方便使用一楼公摊面积架空层。

6、公寓房门卫大堂拆墙开门

进入一楼架空层、公寓房部分花园。

物业认同架空层属公摊面积，

业主有权合法拆墙开门进入。

消防通道门要求必须通畅。

7、公摊面积估算

40平方就有14平方公摊面积，60方的更多。

每层22户，33层 共600多户。

600*14公摊面积就是8400平方。

一座和二座共1万多平方。

要求公示公摊面积使用情况。

支付令

对付物业催收物业费的支付令

1、法院支付令是对付老赖。

2、收到法院支付令15天内给法院邮寄或送达法院

对催收物业费的支付令异议文书。

收取物业必须合法前期物业合同，

必须合理的合理收费标准。

法律依据民事诉讼法第228条。

回复律师函

回复物业催收物业费律师函

根据合同和法律反制物业公司

1、收物业费依据

 物业公司要公示与建设单位签定的前期物业合同。

  物业公司要公示物业公开招投标合规，

要有在住建局备案的前期物业合同。

2、物业公司必须落实

  招投标承诺和约定对小区进行服务。

要求有街道办、居委会见证。

3、要求物业公司公开合同义务和承诺

  发改委2003规定：

物业服务价格与物业服务标准挂勾。

物业有义务公开物业服务履行情况。

  如果没有履行合同义务标准，

没有兑现招投标承诺。

物业公司应该整改和减免物业费。

服务打折，收费必须打折。

4、司法鉴定申请物业费价格评估报告

  司法鉴定、司法评估

对物业公司在小区服务，

进行价值评估，评估出真实价格。

物业费催缴回函

根据民法典944条第一款规定

要求物业公司提供资料

1、物业服务合同备案登记证明。

2、物业费构成明细及计价标准。

3、实际履约项目核验清单。

4、公共收益收支审计报告

及公共部位经营收益凭证。

5、专项维修基金的使用明细。

  物业在回函之日起七个工作日

提供上述资料原件加盖公章的复印件。

并注明原件核实后可取回，

同时表明确认收费依据合法，

服务标准达标会依约交费。

公示生活小区公共资产

1、绿化与景观设施

  绿化带改成车位属合同违约。

2、公示近3年维修基金使用情况，

公示公共设施设备、门禁维修费用账目。

3、地下空间与车库、人防车位违规售卖，

业主要维权。

4、公示近3年公共收益和使用情况

电梯广告、车位租金、物业私吞必须起诉。

追责法官

1、采信假证触犯《刑法》第307条。

2、不采用关键证据违反《法官法》第46条。

3、程序、事实、法律全错

触发《民事诉讼法》第211条。

4、鉴定、调证申请被无理驳回。

5、偏袒对方，对本人关键证据不提。