1、党政机关是行政领导的政府机关。

2、公检法是执行法律权力的政府机关。

3、社区是行政指导生活小区业委会工作。

4、生活小区业主委员会是

自治组织，维护业主权益。

5、社区对业委会只是行政指导，

不是行政领导 。

社区管理

行政指导社区周围几个生活小区

1、社区党支部：

 组织协调多元主体参与解决问题。

2、社区自组织：

  参与解决问题的讨论协商。

3、社区居民：

  理性表达意见，提出改善建议。

4、社工：

 聆听业主的心声意见，及时向社区反映。

生活小区

1、业主委员会：

  生活小区自治组织，维护业主权益 。

2、生活小区业主：

 可以积极发表意见，提出改善建议。

A 业主委员会

根据网络信息整理

提供业主维权参考

1、民法典第277规定

  业主可以设立业主大会

  选举业主委员会，

  业委会是生活小区自治组织，

  物业管理第10条规定：街道办或社区

不能参选或决定业委会主任人选。

  街道办、社区只是行政指导和协助。

  社区没有行政权利。

  社区不指定侯选人，可以推荐。

  由业主推荐或自荐。

2、生活小区成立业委会过程

  20%业主签名（姓名、手机号）

  住建部或街道有业主清册，

  可以核实业主房产证。

  组织业主成立筹备组，

  告知社区或街道办，

  召开业主大会，业主参与表决，

  筹备组成员可以参选业委会。

  社区或街道办指导和协助，

  街道应该办备案。

3、社区不插手业委会工作。

  物业管理17条规定

  街道办和社区不能随便干预业委会。

  如果业委会成员不称职。

  物业管理19条规定

  召开业主大会进行罢免和重新选举。

  经济犯罪向公安举报，

  违纪向纪委举报，

  民事向法院起诉。

4、选举业委会和更换业委成员

  物业管理11条规定

  选举业委会和更换业委成员，

  由业主决定，社区无权干涉。

  如果社区或街道办不受理，

  可以向上一级政府申请行政复议。

  复议结果不满意向法院行政诉讼。

5、业委会工作职责

 查账和管理：

核对物业费、小区公共收益、

百万以上的维修基金。

  业委会成员分工、

业主大会议事规则、业主公约。

6、业委会公章

  要妥善保管好业委会公章，

保管不好就会

使百万以上的维修基金被不合理挪用。

7、招聘物业公司

  民法典第278规定

  招聘物业公司由业主共同决定，

三分之二业主投票表决。

  街道办、社区只是行政指导和协助。

  遭遇不当干预，

  通过行政复议和行政诉讼，

维护业主自治权。

佛山生活小区

B 物业公司

根据网络信息整理

提供业主维权参考

1、物业公司合法性

  招投合法性、开发商子公司。

  物业管理条例24条，

  招投标只有3个公司以下

要有政府批准文件和政府协议。

  如果没有相关文件和协议，

物业服务合同无效，物业费重新计算。

2、投诉物业公司

2.1、税务局 123 66

物业收费不开物业费发票，

偷税漏税要重罚。

2.2、消防电话 96 119

投诉小区消防安全隐患。

小区楼梯通道、消防通道，电单车乱停放。

2.3、城建部电话 123 19

举报违章建筑侵占绿地现象。

要求城建局核查小区

公共维修基金使用情况。

2.4、消费者协会电话 123 15

举报物业没有提供等价服务，

没有达到物业合同等价服务，

要求减免物业费。

2.5、物价局电话 123 58

物业费、水电费过高，

没有按政府指导价，乱收费。

2.6、市长热线 123 45

投诉物业公司，

没有公开广告费、停车费、公共收益。

举报物业侵占业主公共收益。

要求责令物业公司公开收益明细。

收益应该返还业主。

民法典规定公共收益归业主。

如果物业公司不配合，拨打110报警。

2.7、信访投诉电话 123 03

举报物业招投标程序违法，

有官商勾结嫌疑。

3、核对物业合同问题

3.1、物业公司要有在服务小区内

注册的文件和营业执照。

3.2、小区内物业工作人员数，

上班打卡记录。

3.3、物业工作人员持证上岗：

物业经理要有物业管理执业资格证，

无执业资格证上岗取消执业资格、

保安员应该有市公安备案的培训上岗证，

无证上岗罚款（3至5）万元、

固定岗哨人数。

中级消防证2人巡防值班。

电工特种作业人员要有电工证，

无证上岗罚款10万元以下。

4、反诉物业公司

  物业公司起诉业主欠交物业费，

业主可以反诉物业公司。

拒交不合理物业费法律依据：

 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

适用法律若干问题解释第2条，

  民法典第582条，

  物业管理条例第41条规定。

  物业要有在服务小区内

注册的文件和营业执照。

  法院要求物业公司提供合法

招投标证据、招标文件、合同、

员工打卡、绿化养护、房屋管理、

公共设施维护、等各项记录。

  业主满意度调查记录、

  如果物业公司未按约定提供服务，

法院要求业主根据物业服务情况

支付相应物业费。

  如果物业公司胜诉，法院下达支付令，

业主要提出异议，

或向物业交费，向行政机关交滞纳金。

5、同时履行抗辨权

  业主和物业公司都要提供证明。

  业主要证明物业服务和管理不到位。

  物业要提供服务和管理的证据。

  要求法院对物业公司非法攻策、

非法依据进行规范性文件审查。

6、物业公司应该公示的内容

  所在服务小区的营业执照、

  物业负责人基本情况、

  电梯、消防设施维修情况、

  物业服务内容和标准、

  上一年度物业服务合同执行情况、

  本年度物业收支情况、公共收益、

  上一年度公共水电费用分摊情况、

  专项维修基金情况、车位出租情况、

  上一年度物业服务

  业主满意度调查情况。

7、更换物业公司案例

  佛山溪畔家园更换物业公司案例

  住房城乡建设部印发

  业主大会、业委会指导规则第58条规定

  20%业主签名（姓名、手机号）

  住建部或街道有业主清册，

  可以核实业主房产证。

  组织业主成立筹备组，

  告知社区或街道办，

  组织业主成立筹备组，

  筹备组进行招标物业公司。

  通过住建局电子投票系统表决。

  更换质价不符的不良物业公司。

8、业主以知情权名义起诉物业公司

向法院起诉，要求物业公司

公开和公示小区相关资料。

 8.1、公示营业执照、

小区的建筑区域总平面图。

 8.2、服务人员上岗证、小区管理公约、

服务人员基本情况职责分工、

联系方式投诉机制。

 8.3、物业服务合同等级、

服务内容、服务标准。

 8.4、收费项目、收费依据、收费方式、

计费起始时间、价格、举报电话。

 8.5、安全生产应急预案

小区的公共区域公共部分、

公共设备设施的收益明细

及养护记录、年检手续。

 8.6、小区建筑物及附属设施的维修

维修基金筹集和使用情况、

 8.7、国家供水供电单位委托

收取水电费标准和收支明细。

 8.8、小区内停车管理方案

人员配置、

建筑规划内的车位车库的划分情况。

 8.9、业主满意度调查表、

满意度调查明细。

相关部分检查合格和准许使用文件。

 8.10、公共区域绿化养护记录

物业服务用房的使用情况。

 8.11、物业承担本案诉讼费。

9、信息公开查找路径

 9.1、南海区人民政府网＞政府公开＞

依申请公开＞申请部门＞选择申请内容。

 9.2、填写履行法定职责申请书。

 9.3、举报小区违法违规问题。

 9.4、分别写信给住建、规划、

公安交警、工商税务、城管、

街道要求查处。

 9.5、答复不满意或不答复，

到法院交50元诉讼费要求行政复议。

 9.6、起诉职能部门不作为。

 9.7、领导出庭让物业解决问题。

应对物业公司的起诉

 1、管辖权异议，驳回后上诉要两个月。

 2、消防控制室问题

取证两个月，书面投诉行政机关回复

可作为物业违约证据。

 3、答辩期内提起反诉

争取减免物业费。避免小额诉讼程序。

 4、司法程序

民事诉讼法第67条指出，

法院应该调查收集，法院应该走程序，

全面客观审查核实证据。

民事诉讼法第102条指出，

与基本事实有关的应该采纳。

根据民事诉讼法第211条，要求法院再审。

主要证据法院未调查收集。

 5、一审二审要一年

一年不交物业费。

 6、物业变更诉讼请求

要求取证时间30天。

 7、官司输了，只交减免后的物业费。

物业违法罚款

2025年 住建部发布

 1、原物业公司不退出物业服务区，

罚款（15至20）万元。

 2、侵占物业服务区内的公共场地，

罚款9万元以上。

 3、物业公司未公布服务内容、收费标准。

佛山生活小区

C 物业费

根据网络信息整理

提供业主维权参考

1、物业费定价

  省市物价部门、住建部管理。

  2025年当地物价局公布的物业收费标准

  二级物业收费标准每平方 0.75元，

2、小区基础条件：

  封闭小区

  物业管理服务用房不少于

小区住宅总建筑面积千分之三。

  绿化率35%以上。

  绿化休闲活动中心场地1000平方以上。

  固定活动馆所200平方以上。

  专用固定停车们每三户有一个。

  楼房对讲系统、监控、电子巡更。

  固定体育活动场馆。

3、公滩面积管理费

  物业公司只收取公滩面积物业费，

  不收取住房套内面积物业费。

4、物业管理费项目

  物业公司只能收取物业管理费。

不能收取电梯费、照明费、垃圾处理费。

5、空房物业费

  根据物业管理条例新规定，

可找房管局处理。

  空置房一个月以上，缴纳50%的物业费。

  因为没有得到物业公司相应服务。

 5.1、申请空置房减免物业费

 5.2、查找信息路径：

当地政府官网＞信息公开＞房管局

 5.3、向物业公司提交书面申请，

减免物业费。

 5.4、跟物业公司沟通确认。

6、物业服务不达标

  物业服务不达标应该打折物业费。

  拨打123 58 举报物业公司乱收费。

  违约金问题：不是拖欠物业费，

而是要求物业公司改进服务，解决问题。

  被告物业费 标的总额 有异议。

  物业服务不达标

应该按打折的物业费计算 标的总额。

7、缓交物业费原因

  物业服务不达标、

  一楼架空层不能正常使用、

  小区花园不能进、

  小区安全管理失职（电单车、电池失）

  垃圾处理不及时。

8、违约金计算方式

  行驶抗辨权，

  不是违约不支付物业费。

9、物业费追交诉讼时效为三年。